ПЛАН ЗА РЕГУЛАЦИЯ И ЗАСТРОЯВАНЕ НА КВ."СВЕТА ГОРА", ГРАД ВЕЛИКО ТЪРНОВО

ПЛАН ЗА РЕГУЛАЦИЯ И ЗАСТРОЯВАНЕ (ПУП-ПРЗ) НА КВ. “СВЕТА ГОРА”, ГР ВЕЛИКО ТЪРНОВО

УСТРОЙСТВНА ОБСТАНОВКА И ОБСТОЯТЕЛСТВА ПО ВЪЗЛАГАНЕТО

Действащият подробен план – застроителен и регулационен план по отменения Закон за териториално и селищно устройство, е одобрен през 1970 год. Понастоящем той е неприложим, по следните основни причини:

- предвиденото в него комплексно средноетажно застрояване не отчита имотната структура и частната собственост върху земята;

- в много имоти са реализирани инвестиционни инициативи в отклонение от неговите предвиждания;

- предвиденото в плана основно училище не е реализирано и е нереализуемо, поради обстоятелството, че отреждането за него е върху застроени жилищни имоти.

- уличната мрежа не е и също не може да бъде реализирана в съответствие с плана, поради устройствена, социална и икономическа нецелесъобразност - установена имотна структура, застроеност, респективно липсващ общински финансов и поземлен ресурс.

Допълнително условие, налагащо нов подход в устройството на територията, произтича от обстоятелството, че части от нея попадат съответно в границите на груповия паметник на културата “Историческо селище Велико Търново” и в охранителната му зона, като се намират в непосредствен териториален и визуален контакт с резервата “Царевец” и с хълма “Света гора”. Режимите на опазване и устройствена намеса налагат съхраняване на улично-кварталната и имотна структура, начина и характера на застрояване и основното функционално съдържание.

 Новият подробен устриойствен план-план за регулация и застрояване (ПУП-ПРЗ) се основава на одобреното устройствено зониране (с актуализацията на Общия градоустройствен план - “БУЛПЛАН” ООД, 2002 г.).
 
СПЕЦИФИЧНИ ЗАДАЧИ, РЕШЕНИ С ПРОЕКТА
Сред най-сложните проектантски задачи изпъкват:

- проблемът с тесните (в сравнение с норматива) съществуващи улици. “Притиснати” от застройка или подпорни и оградни зидове, както и от малките по площ имоти, обслужващите улици са с минимални възможности за разширяване; тук се включва и необходимостта от икономично осигуряване на достъп до необслужените поземлени имоти;

- намиране на подходящ като собственост, площ и разположение терен за основно училище;

‑ осигуряване на оптимални и законосъобразни условия за строително усвояване на маломерните поземлени имоти.

Устройственото планиране на територията е допълнително усложнено от многогодишното делене на имотите и безконтролно застрояване.

 Заварената степен на застроеност и благоустроеност на имотите, техните конфигурации и площи, теренните условия, както и ниския социален статус на преобладаващата част от населението правят трудноосъществими и нецелесъобразни мероприятия по тотално привеждане на уличната мрежа в квартала в съответствие с нормативните изисквания за град като Велико Търново. За квартала, със съдействие на Общинския експертен съвет по устройство на територията, бе получено съгласие на Общинския съвет за допускане на отклонения от норматива, възможни за малки населени места-поради относителната му самостоятелност . Така, с по-малките улични профили, проектната реконструкция на комуникационно-транспортната мрежа е по-реалистична. Крайно необходимите разширения са съобразени със съществуващото застрояване или могат да се реализират след ново застрояване, като това е осигурено чрез въвеждане на ограничителна линия на застрояване.

Характерът, начинът и разполагането на основното и допълващото застрояване в УПИ са планирани при отчитане на традициите на мястото и на културно-историческите съседства и режими (в общия случай е показано примерно застрояване, като са указани местата на задължително свързано застрояване, както и тези на отдръпване на външната линия на застрояване от уличнорегулационната линия, както бе посочено по-горе). За оптимално съобразяване с конкретните устройствени условия и с нормативните изисквания и едновременно за осигуряване пълноценно строително усвояване на имотите, е въведена диференциация по отношение етажността и плътността, респ. на коефициента за интензивност на застрояване на УПИ в границите на зоните Жм и Жс.

За основното училище е отреден незастроен терен във вътрешността на квартала, в близост до озелененото крайбрежие на Янтра. Така са осигурени благоприятна екологична обстановка и достъпност, неналагаща пресичане на улици от първостепенната улична мрежа.

Решаване на застрояването на УПИс намалени размери (лице и повърхност) е сред най-трудните задачи. Използвани са всички законоустановени възможности за застрояване на маломерни имоти с жилищно застрояване с малка височина, приложими в различните ситуации, като имоти, попадащи в територия с КИН, такива със сключено застрояване и за вече застроени, чиято застройка се предвижда за “реконструкция и/или надстрояване”. Маломерните имоти, за които са неприложими възможните изключения за допускане на жилищно застрояване, са отредени за преобладаващо нежилищно застрояване (повече от 50% от разгънатата застроена площ), като е предвидена възможност за замяна на тези УПИ с други в границите на квартала, които са общинска собственост и имат жилищностроително отреждане.